ОСББ: правове регулювання створення та діяльності
Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) є порівняно новою організаційною формою суб’єктів господарювання в Україні, виникнення якої пов’язано, насамперед, із питаннями права власності на житло, управління та обслуговування житла.
На сьогодні проблеми власності на житло, його утримання, забезпечення населення комунальними послугами і забезпечення оплати цих послуг є конче важливою проблемою, яка суттєво впливає на розвиток економічних взаємин у державі, про що й зазначено в Програмі реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2002-2005 рр. та на період до 2010 р. (схвалена постановою Кабінету Міністрів України від 14 лютого 2002 р. №139).
НАПРЯМИ РЕФОРМУВАННЯ
Одним із напрямів реформування відносин у житловій сфері, поряд із продовженням розмежування форм власності у житловому фонді, стимулюванням його приватизації, формуванням інституту власника житла, реорганізацією та роздержавленням житлово-експлуатаційних організацій з метою перетворення їх на рівноправних партнерів на ринку послуг, є створення об'єднань співвласників будинків та квартир у багатоквартирних будинках як неприбуткових організацій для управління та утримання будинку, його ремонту та експлуатації.
Створення ОСББ у межах єдиного комплексу нерухомого майна, що включає земельні ділянки і розташовані на них жилі будинки, є також одним із ефективних засобів захисту прав власника житла та організації управління багатоквартирними жилими будинками з різними власниками окремих приміщень.
Формування ринкових відносин у житловій сфері та прийняття законів України “Про власність” та “Про приватизацію державного житлового фонду” надали можливість мешканцям будинків отримати у приватну власність квартири державного житлового фонду, які вони займали. Саме в Законі України “Про приватизацію державного житлового фонду” вперше встановлено, що для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків.
З метою законодавчого забезпечення такої нової форми господарювання, як ОСББ, прийнятий Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (далі – Закон) та постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №152 “Про реалізацію Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”.
СТРУКТУРА, РЕЄСТРАЦІЯ ОСББ
Метою створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є забезпечення і захист прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належне утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об'єднання – неприбуткова організація, основним документом, що регулює діяльність ОСББ, є статут, типову форму якого затверджено наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 р. №141. Вищим органом такого об'єднання визнані загальні збори. Поряд із цим органами управління об'єднання є правління та ревізійна комісія. Законом також надається можливість реорганізації житлово-будівельних кооперативів у ОСББ, при цьому вони звільняються від сплати реєстраційного збору під час державної реєстрації.
Закон визначає, що об'єднання є юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію, має самостійний баланс, рахунки в банківських установах, печатку з власним найменуванням та інші необхідні реквізити.
Постановою Кабінету Міністрів України №152 затверджений Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.
Згідно з цим Порядком державна реєстрація об'єднань співвласників багатоквартирного будинку проводиться виконавчим органом міської, районної у місті ради, районною, районною у м. Києві і Севастополі державною адміністрацією за місцем знаходження багатоквартирного будинку. Органи державної реєстрації ведуть реєстри об'єднань співвласників багатоквартирного будинку в установленому ними порядку.
Для державної реєстрації об'єднання уповноважена установчими зборами особа подає безпосередньо або надсилає поштою до органу державної реєстрації відповідний перелік документів, визначений цією постановою. Орган державної реєстрації у місячний термін після надходження необхідних документів вносить дані реєстраційної картки до реєстру та видає свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання із зазначенням ідентифікаційного коду згідно з ЄДРПОУ, а у разі відмови у реєстрації – дає вмотивовану письмову відповідь.
Свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання та копія документа, що підтверджує взяття його на облік у відповідному органі державної податкової служби, є підставою для відкриття в установленому порядку рахунків у банківських установах. Ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ отримується органами державної реєстрації в органах державної статистики і проставляється в реєстраційній картці під час реєстрації об'єднання.
Водночас, слід мати на увазі, що з 1 липня 2004 р. набрав чинності Закон України “Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців”, дія якого поширюється на державну реєстрацію всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності та підпорядкування, а також фізичних осіб - підприємців.
Об'єднання громадян (зокрема, професійні спілки), благодійні організації, партії, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, банки, торгово-промислові палати, фінансові установи (зокрема, кредитні спілки), біржі, інші установи та організації, для яких законом встановлені особливості державної реєстрації, набувають статусу юридичної особи лише з моменту їх державної реєстрації у порядку, встановленому цим Законом.
ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ДОПОМІЖНИХ ПРИМІЩЕНЬ
Необхідно зазначити, що важливим та таким, що турбує практично всіх новостворених ОСББ та мешканців будинків, в яких такі об'єднання не створені, є питання визначення правового режиму майна допоміжних приміщень, що знаходяться в багатоквартирних будинках.
Законодавцем встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні ж приміщення (кладові, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Однак дану норму тлумачили по-різному. Так, наприклад, деякі органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи, а також окремі суди виходили з того, що власники приватизованих квартир для набуття права спільної власності на допоміжні приміщення мають здійснити з цією метою додаткові дії, а саме: створити товариство чи об'єднання співвласників багатоквартирного будинку і обов'язково вступити до нього, прийняти будинок на свій баланс, укласти договір з постачальниками комунальних послуг, сплатити збір за користування цими послугами, зареєструвати допоміжні приміщення в бюро технічної інвентаризації тощо.
Позиція ж Міністерства юстиції України з цих питань полягала в тому, що факт створення об'єднання власників квартир багатоквартирного будинку не може бути підставою для збільшення або зменшення обсягу їхніх прав щодо володіння, користування та розпорядження власним майном, оскільки такі об'єднання створюються на добровільних засадах з метою сприяння управлінню, утриманню, а також ефективному використанню квартир та іншого нерухомого майна, приватизованого відповідно до Закону.
У зв'язку з різним тлумаченням положень Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” КСУ 2 березня 2004 р. прийняв рішення, яким встановив, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладові, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.
Для підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потрібно здійснювати додаткові дії, зокрема, створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та вступати до нього. Власники ж неприватизованих квартир багатоквартирного будинку визнані співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень, наприклад оренди, повинні вирішуватись тільки за згодою мешканців будинку, незалежно від того, чи створено ОСББ у такому будинку чи ні. Така згода зазвичай надається загальними зборами мешканців будинку.
ПРАВО НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Не менш актуальним є також питання щодо права власності на земельну ділянку, на якій розташований будинок, а також на прибудинкову територію.
З огляду на положення Закону передача на баланс майна (зокрема, земельної ділянки), яке входить до складу жилого комплексу, але не належить об'єднанню, не тягне за собою виникнення права власності на нього (ст. 11 Закону). Тобто об'єднання стає власником земельної ділянки та прибудинкової території лише після отримання акта про право власності на цю земельну ділянку.
Зважаючи на те, що непоодинокими є випадки, коли, наприклад, так звані “підприємці” або інші суб'єкти підприємницької діяльності фактично здійснюють самозахват прилеглих територій навколо жилих будинків, будуючи там автостоянки для власних потреб, ОСББ необхідно належним чином оформляти приватизацію земельної ділянки (прибудинкової території). Важливим аспектом діяльності ОСББ є також право об'єднань на здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб. Це право ОСББ закріплено у ст. 4 Закону “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”.
ГОСПОДАРСЬКА ДІЯЛЬНІСТЬ ОСББ
На сьогодні у нас в країні склалася така практика, що господарська діяльність ОСББ переважно здійснюється шляхом надання в оренду нежилих та допоміжних приміщень.
Так, власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об'єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу. У порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об'єднання. За домовленістю сторін може бути укладений договір про передачу в оренду квартири (приміщення) та приміщень або їх частини, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання. В цьому випадку договором визначається частка кожної сторони в отриманні доходів та сплаті податків, інших обов'язкових платежів, передбачених законом чи статутом.
Предметом договору оренди жилих та нежилих приміщень для ведення господарської, підприємницької або іншої не забороненої законом діяльності може бути квартира чи нежиле приміщення, що розміщені в багатоквартирних будинках, з дотриманням орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодавством.
Орендар має бути ознайомлений із статутом об'єднання, правами та обов'язками членів об'єднання.
Важливим також є закріплення у ст. 26 Закону норми про те, що передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень, не допускається.
Кошти від оренди та іншої комерційної діяльності оподатковуються податком на прибуток і ПДВ, на відміну від інших доходів ОСББ, і використовуються на оплату двірників, прибиральниць та інші потреби.
Доцільно додати, що, наприклад, у країнах Європи кондомініуми (об'єднання) по-іншому використовують право на здійснення господарської діяльності, а саме: відкривають пральні, лазні, хімчистки тощо для потреб мешканців, використовують стіни будинку для розміщення реклами.
Спираючись на міжнародний досвід існування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, такі об’єднання у майбутньому можуть стати основною формою організації, утримання та експлуатації жилих будинків і прибудинкової території, підвищення рівня їх благоустрою та умов проживання.