ОСББ і житлово-комунальні послуги

Житлово-комунальні послуги є результатом господарської діяльності, що здійснюється відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. А тому на межах господарської діяльності ОСББ у сфері житлово-комунальних послуг, вважаю, варто зупинитись окремо. На межах, що визначені законодавством.

Отже, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку у визначенні статті 1 ЗУ «Про ОСББ» - це юридична особа, створена власниками для:

1) сприяння використанню їхнього власного майна;

2) управління неподільним та загальним майном;

3) утримання і використання неподільного та загального майна.

Управитель у визначенні статті 1 ЗУ «Про ОСББ» - це юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію.

Тобто, ОСББ не є управителем, адже ОСББ за змістом своєї господарської компетенції ширше, ніж управитель. Прощє кажучи, будь-яке ОСББ може бути управителем (за функціями, а не за компетенцією), але усякий управитель не може бути ОСББ.

У відповідності до статті 12 ЗУ «Про ОСББ» управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснюється шляхом:

- належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників;

- накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства;

- отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

Утримання будинків і прибудинкових територій у визначенні статті 1 ЗУ «Про ЖКП» - це господарська діяльність, спрямована на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством

Стаття 13 ЗУ «Про ЖКП» залежно від функціонального призначення житлово-комунальні

послуги поділяє на:

1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);

2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);

3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо);

4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

Статтею 12 ЗУ «Про ОСББ» встановлено, що рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів.

У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання може здійснювати у формі, зокрема, управління через статутні органи.

Статтею 22 ЗУ «Про ОСББ» передбачено, що у разі, якщо правління об'єднання самостійно здійснює функції управителя, воно за договором з постачальниками комунальних послуг може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг.

Відповідно до статті 4 ЗУ «Про ОСББ» об'єднання може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами.

З огляду на наведене, можна зробити висновок, що у разі прийняття на загальних зборах рішення про управління неподільним та загальним майном житлового комплексу через статутні органи об'єднання, таке об'єднання може здійснювати функції управителя безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами.

Тобто, може наділити свій статутний орган (правління) господарською компетенцією на здійснення функцій, що передбачені статтею 13 ЗУ «Про ЖКП», за вийнятком надання:

- певних видів житлово-комунальних послуг, надання яких підлягає ліцензуванню відповідно до закону;

- комунальних послуг (але може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг).

За наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання деяких видів комунальних послуг, більш доцільним буде перерахування коштів за такі послуги власниками приміщень безпосередньо на рахунки підприємств, що надають такі послуги.

Зазначу, що на відміну від управителя, котрий реалізує свою господарську компетенцію шляхом надання відповідних послуг за дорученням власників, ОСББ, на підставі частини 4 статті 4 ЗУ «Про ОСББ», реалізує свою господарську компетенцію шляхом здійснення відповідних функцій за розпорядженням власників.

Додатково також зазначу, що належне утримання будинку та прибудинкової території є основною діяльністю ОСББ у відповідності статті 4 ЗУ «Про ОСББ».

А значить доходи, які отримує ОСББ в результаті здійснення таких функцій, є доходами, що надходять для забезпечення основної діяльності ОСББ, а тому звільняються від оподаткування на підставі пункту 157.8 статті 157 Податкового кодексу України.

Більш детально про доходи ОСББ та ЖБК, що звільняються від оподаткування, і про відносини між ОСББ та членами і особами, що не є членами, я напишу в наступних постах.