Істотні умови договору оренди земельної ділянки
Основні вимоги до форм та умов оренди землі визначені Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 року № 161-XIV (далі – Закон).
Відповідно до статті 13 Закону, договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Зазначеним Законом встановлено перелік істотних умов договору оренди землі, дотримання яких є обов’язковим при укладенні договору, а саме:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору (строк дії договору визначається сторонами договору, але не може бути понад 50 років);
- орендна плата (із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за несплату);
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яку передають в оренду;
- умови збереження стану об’єкта оренди;
- умови та строки передачі земельної ділянки орендарю (передача здійснюється шляхом підписання сторонами акта прийому-передачі, який є невід’ємною частиною договору оренди землі);
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди або його частини;
- відповідальність сторін;
- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Зазначені істотні умови відповідно до чинного законодавства України мають бути в обов’язковому порядку визначені у договорі оренди землі, оскільки відсутність хоча б однієї істотної умови договору оренди земельної ділянки може призвести до негативних наслідків.
Так, відповідно до частини 2 статті 15 Закону відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до Закону.
Частиною 4 статті 15 Закону визначені невід’ємні частини договору оренди землі, які обов’язково мають додаватися до договору землі та є його додатками. А саме:
- план або схема земельної ділянки, яку передають в оренду;
- кадастровий номер земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об’єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
Статтею 18 Закону визначено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Таким чином, до того моменту, поки договор оренди землі не буде зареєстрований у встановленому порядку, він не набуває юридичної сили і не створює прав і обов’язків для сторін
Вимоги до оформлення документів, які подаються державному реєстратору
Відносини, які виникають у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, регулюються Конституцією України, Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців» (далі – Закон) від 15.05.2003 року № 755-IV та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 8 цього Закону, документи, які подаються (надсилаються поштовим відправленням або електронним документом) державному реєстратору, повинні бути викладені державною мовою.
Реєстраційна картка заповнюється машинодруком або від руки друкованими літерами. Якщо документи надсилаються державному реєстратору поштовим відправленням, справжність підпису заявника на реєстраційній картці (заяві, повідомленні) повинна бути нотаріально засвідчена.
Підпис особи, уповноваженої діяти від імені юридичної особи (виконавчого органу), на реєстраційній картці та заяві про втрату (заміну) документів повинен бути засвідчений відповідною посадовою особою в установленому порядку.
Установчі документи (установчий акт, статут або засновницький договір, положення) юридичної особи повинні містити відомості, передбачені законом. Відповідальність за відповідність установчих документів законодавству несуть засновники (учасники) юридичної особи.
Статути банків, установчі документи інших юридичних осіб, які відповідно до закону підлягають погодженню Національним банком України, іншими органами державної влади.
Установчі документи юридичної особи, а також зміни до них викладаються письмово, прошиваються, пронумеровуються та підписуються засновниками (учасниками) або уповноваженими особами, якщо законом не встановлено інший порядок їх затвердження.
Документ про підтвердження реєстрації іноземної юридичної особи в країні її місцезнаходження повинен бути легалізований у встановленому порядку.
Вимоги щодо написання найменування юридичної особи або її відокремленого підрозділу встановлюються спеціально уповноваженим органом з питань державної реєстрації.
Електронні документи, подані для проведення державної реєстрації у випадках, передбачених цим Законом, оформляються згідно з вимогами законодавства у сфері електронних документів та електронного документообігу, а також електронного цифрового підпису.
Вимоги щодо написання найменування юридичної особи або її відокремленого підрозділу встановлюються спеціально уповноваженим органом з питань державної реєстрації. З документів, поданих для проведення державної реєстрації на паперових носіях державним реєстратором, обов'язково виготовляється електронна копія шляхом сканування.
У разі подання електронних документів у випадках, передбачених цим Законом, реєстраційна картка та документи, крім документів, що засвідчують повноваження уповноваженої особи, засвідчуються електронним цифровим підписом заявника.
Електронний документ вважається одержаним державним реєстратором з часу надходження заявникові повідомлення в електронній формі про одержання такого електронного документа державним реєстратором. Державний реєстратор автоматично після отримання від заявника електронного документа надсилає йому електронний документ з підтвердженням факту одержання електронного документа.
Джерело: Святошинське районне управління юстиції у м. Києві